山東社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所 李楠

　　近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，起到了重要的推動(dòng)作用。然而，住房市場(chǎng)的過(guò)熱也引發(fā)了一系列社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，如房?jī)r(jià)高企、供需失衡和金融風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以促進(jìn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。本文將詳細(xì)分析上述調(diào)控政策的現(xiàn)狀及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并探討未來(lái)可能出現(xiàn)的新政策及其對(duì)市場(chǎng)的潛在影響。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策現(xiàn)狀

　　5月17日，一系列新的房地產(chǎn)政策相繼出臺(tái)，其力度之大遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，引發(fā)廣泛關(guān)注。其中，首套房首付比例降至15%，全國(guó)取消房貸利率下限，以及公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)等政策調(diào)整備受矚目。在中國(guó)人民銀行連續(xù)發(fā)布的三項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策中，房貸首付比例調(diào)降幅度較大，超出市場(chǎng)預(yù)期。其中，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

　　以濟(jì)南為例，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，一季度新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)為14377.3元/平方米。若考慮100平方米的首套房，不含稅的總價(jià)為143.77萬(wàn)元，首付比例降低至15%，即最低首付可至21.6萬(wàn)元。這相較于此前執(zhí)行的20%首付，可減少首付款7.2萬(wàn)元。

　　此外中國(guó)人民銀行宣布，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。按照原來(lái)規(guī)定，連續(xù)三個(gè)月新房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比同時(shí)下降，才能進(jìn)行利率下限的調(diào)整�，F(xiàn)在，不需要連續(xù)三個(gè)月下降也可以進(jìn)行調(diào)整，包括公積金貸款利率的下調(diào)，這都是以金融手段去讓利、去增加市場(chǎng)活力。人民銀行山東省分行數(shù)據(jù)顯示，3月份，全省新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.75%，同比下降0.39個(gè)百分點(diǎn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況報(bào)告。從1-4月平均新房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看，對(duì)比去年同期，上漲的僅有上海(4.2%)、成都(3.0%)、杭州(1.0%)、天津(1.0%)、長(zhǎng)沙(1.0%)、北京(0.6%)和濟(jì)南(0.2%)，總共7座城市。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，規(guī)模穩(wěn)定很重要。4月份，濟(jì)南新房日均成交105套，二手房日均成交220套。可以看出，濟(jì)南的剛性和首次改善的需求還是不錯(cuò)的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新發(fā)布的價(jià)格指數(shù)顯示，1-4月份，濟(jì)南的新房、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)在全國(guó)降幅最低，這說(shuō)明濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，包括新房、二手房的體量都還不錯(cuò)。

　　這一輪，一些城市在取消限購(gòu)和政策調(diào)整之后，二手房出現(xiàn)了大幅調(diào)整，市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)逐步回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。從市場(chǎng)規(guī)模和價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，在這一輪調(diào)整中，濟(jì)南市場(chǎng)基本還是比較穩(wěn)定的，調(diào)整也比較到位。

　　濟(jì)南市發(fā)布通知，自5月18日起，對(duì)個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其中5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.775%和3.325%。這次政策調(diào)降力度和范圍比較大，深刻地反映了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)比較特殊的階段。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策

　　對(duì)市場(chǎng)的影響

　　調(diào)控政策帶來(lái)哪些影響?

　　市場(chǎng)需求增加。取消限購(gòu)限售政策，特別是在濟(jì)南歷下區(qū)、市中區(qū)等熱門(mén)區(qū)域，增加了購(gòu)房者的購(gòu)房意愿，從而提高了市場(chǎng)的需求。這使得房地產(chǎn)交易更加活躍，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有更多的選擇和機(jī)會(huì)。進(jìn)一步提升了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)意愿，增加了市場(chǎng)需求，有助于市場(chǎng)供需平衡。

　　提升市場(chǎng)信心。通過(guò)實(shí)施一系列調(diào)控政策，政府部門(mén)釋放了積極的政策信號(hào)，提升了市場(chǎng)信心。尤其是首付比例的下降，使得原本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持觀望態(tài)度的購(gòu)房者看到了新的購(gòu)房機(jī)會(huì)，積極入市。此外，存量房貸款降息政策，也提高了已有房貸購(gòu)房者的消費(fèi)能力，進(jìn)一步刺激了房產(chǎn)市場(chǎng)活力。

　　價(jià)格波動(dòng)。短期內(nèi)，需求增加可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的推升作用，尤其是在熱門(mén)區(qū)域。然而，這種價(jià)格波動(dòng)可能會(huì)受到市場(chǎng)預(yù)期、經(jīng)濟(jì)狀況等多種因素的影響。長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)的走勢(shì)將受到多種因素的影響，包括經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供需關(guān)系、政策調(diào)整等。政策的調(diào)整可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生一定的影響，但這種影響需要根據(jù)市場(chǎng)的具體反應(yīng)和相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)一步觀察。

　　政策調(diào)整的目的之一是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，避免市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。政策的調(diào)整有助于平衡市場(chǎng)需求與供給，促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

　　未來(lái)可能出現(xiàn)的新政策

　　及其潛在影響

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，未來(lái)的調(diào)控政策也可能會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和優(yōu)化，以適應(yīng)市場(chǎng)需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。以下是一些可能的新政策及其對(duì)市場(chǎng)的潛在影響：

　　信貸政策的調(diào)整。央行可能還會(huì)通過(guò)調(diào)整信貸利率來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。降低利率可以刺激購(gòu)房需求，而提高利率則有可能抑制過(guò)熱的市場(chǎng)。政府部門(mén)可能會(huì)調(diào)整購(gòu)房首付比例要求，以控制市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。降低首付比例可以增加購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，而提高首付比例則有助于防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　稅收政策調(diào)整。如果政府部門(mén)決定在某個(gè)城市或者區(qū)域內(nèi)試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)稅的引入可能會(huì)抑制投機(jī)性購(gòu)房，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性。為了鼓勵(lì)市場(chǎng)交易，政府部門(mén)可能會(huì)提供交易稅減免或者優(yōu)惠。這將刺激購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)意愿，增加市場(chǎng)的流動(dòng)性。

　　加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管與規(guī)范。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，政府部門(mén)將加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)行為的打擊力度，確保市場(chǎng)的透明和公正。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化管理將進(jìn)一步推進(jìn)，如加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的管理，規(guī)范市場(chǎng)交易行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

　　支持綠色建筑和智能建筑發(fā)展。隨著環(huán)保意識(shí)的增強(qiáng)和科技的發(fā)展，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加注重綠色建筑和智能建筑的發(fā)展。政府部門(mén)可能會(huì)出臺(tái)一系列政策，支持綠色建筑和智能建筑的推廣應(yīng)用，如提供綠色建筑補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等措施。綠色建筑和智能建筑的發(fā)展，將提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。

　　總的來(lái)看，我國(guó)實(shí)施的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有顯著成效。這些政策不僅減輕了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提升了市場(chǎng)信心，遏制了金融風(fēng)險(xiǎn)，還推動(dòng)了市場(chǎng)去庫(kù)存，保障了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈穩(wěn)定。然而，伴隨市場(chǎng)環(huán)境的變化，未來(lái)仍需進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化調(diào)控政策，構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)租賃與購(gòu)買(mǎi)并舉，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，支持綠色建筑和智能建筑的發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展。在這一過(guò)程中，各方市場(chǎng)參與者需通力合作，政府部門(mén)需強(qiáng)化政策引導(dǎo)和調(diào)控，企業(yè)需提高自身管理和運(yùn)營(yíng)能力，購(gòu)房者需理性購(gòu)房，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　未來(lái)，隨著政策的持續(xù)優(yōu)化和市場(chǎng)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入一個(gè)更為穩(wěn)健、可持續(xù)的良性發(fā)展路徑，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。